Para ver claramente la evolución de los precios cotejé diferentes fuentes de datos del mercado inmobiliario de Marbella, cada una con su propio ángulo de visión.
La ventaja de los portales inmobiliarios es que permiten el análisis por áreas geográficas muy localizadas (a nivel de barrio). Las cifras no son precisas en valor (porque los precios son los de los anuncios y no los de las ventas registradas y los m2 de los inmuebles publicados también son muy aproximados) pero sus evoluciones son significativas.
Las estadísticas publicadas por organismos nacionales son relevantes pero se publican a nivel provincial y no reflejan las tendencias locales en una ciudad o distrito.
En el análisis de la evolución de los precios de la vivienda hay que prestar atención a que se puede tratar del precio de la vivienda nueva y de segunda mano o sólo de la vivienda de segunda mano. El aumento de la proporción de compraventa de viviendas nuevas (que cuestan más por m2 que las usadas) se repercutirá en una subida del precio medio de las viviendas nuevas y de segunda mano sin que los precios de unas o de otras hayan aumentado.
Asimismo, en el caso de Marbella, el aumento significativo de las ventas de viviendas de lujo aumenta el precio medio de venta sin que el precio de la vivienda de bajo coste aumente en las mismas proporciones.
PRECIOS POR M2.
Según las estadísticas publicadas por Tinsa, en los tres primeros meses de 2022, la vivienda nueva y de segunda mano en España ha crecido un 6,6% interanual, situándose en un precio medio de 1.645 €/m2. Así ha sido la evolución en los últimos años:
Según registradores de España, durante 2021 en la provincia de Málaga el precio por m2 de la vivienda nueva ha subido un 2,99 % y el de la vivienda usada un 16,8%. (Vivienda usada, 2021 trim 1: 1903 €/m2, 2022 trim 1: 2222 €/m2, Vivienda nueva, 2021 trim 1: 2305 €/m2, 2022 trim 1: 2374 €/m2).
Por otra parte se nota que en el primer trimestre de 2022 en la provincia de Málaga el precio por m2 de la vivienda nueva es 6,8% más elevado que lo de la vivienda usada. (Vivienda usada: 2222 €/m2, vivienda nueva: 2374 €/m2).
Localmente según los datos de los portales inmobiliarios los precios por m2 no varían de la misma manera de una zona a otra. En el grafico abajo se nota que los precios suben más en Nueva Andalucía que en el centro de Marbella.
Según los datos de los anuncios de Idealista, se nota que los precios en una misma zona no crecen igual dependiendo del tipo de viviendo. Podemos ver en el gráfico de los anuncios en Nueva Andalucía que en 2 años el precio por m2 de las villas con precio superior a 1.000.000€ ha crecido de 20% pasando de 5.000 a 6.000 €/m2 y que en el mismo tiempo para los apartamentos con precio inferior a 240.000€ la subida es solamente de 6,25% pasando de 2.400 €/m2 a 2.550 €/m2.
PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA.
Según los datos publicados por el gobierno de España el precio medio de la vivienda de segunda mano sigue subiendo. En la provincia de Málaga en el último año dicho precio ha subido un 22,7% (2020 trim 4: 218.948 € y 2021 trim 4: 268.562 €)
Esa subida viene por una parte por la subida del precio por m2 y por otra parte de la evolución de las características de las viviendas debido a la buena actividad del mercado de lujo.
Nº DE VENTAS.
Según Gobierno de España, en MARBELLA el número de ventas de vivienda de segunda mano ha crecido un 91% entre 2020 y 2021 (debido a la pandemia en 2020) pasando de 2243 en 2020 a 4284 en 2021. En comparación con 2018 el crecimiento en 2021 es solamente de 10,4%.
En Marbella entre 2017 y hoy la proporción de las ventas de viviendas nuevas ha pasado de 5 a 10% del total de las ventas de viviendas nuevas y usadas. En ESTEPONA dicha proporción ha pasado de 9 a 26%.
En MARBELLA el número total de ventas de vivienda (nuevas y de segunda mano) ha crecido un 92% entre 2020 y 2021 (debido a la pandemia en 2020) pasando de 2565 en 2020 a 4634 en 2021. En comparación con 2018 el crecimiento en 2021 es solamente de 13,7%.
En conclusión:
Para 2022 las perspectivas para las propiedades de lujo en Marbella son realmente fuertes. En cuanto a los apartamentos de menos de 300.000€, las ventas se verán perjudicadas por la inflación y la subida de los tipos de interés, lo que frenará la demanda y la subida de los precios.
