Nuevo método de Cálculo de la plusvalía municipal

 Ya está aprobado el Real Decreto-ley 26/2021 que ha entrado en vigor el 10 de noviembre de 2021 en el que  se establecen dos métodos distintos de cálculo para obtener la base imponible y desde ahí poder obtener el importe de plusvalía a pagar, una vez aplicado el correspondiente gravamen. Estos métodos son el objetivo y el real.

Se pagua plusvalía sólo en caso de que haya una ganancia patrimonial.  Quien venda un inmueble, en pérdidas, estará exento del pago de este impuesto de plusvalía municipal.

El vendedor elige el método que da el menor importe para presentar su declaración de impuestos de Plus Valía Municipal.

 COEFICIENTES PARA EN CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE:

 

Inferior a 1 año	1 año	2 años	3 años	4 años	5 años	6 años	7 años	8 años	9 años
0.14	0.13	0.15	0.16	0.17	0.17	0.16	0.12	0.10	0.09

 

10 año	11 año	12 años	13 años	14 años	15 años	16 años	17 años	18 años	19 años
0.08	0.08	0.08	0.08	0.10	0.12	0.16	0.20	0.26	0.36

 

Igual o superior a 20 años

0.45

 

TIPO DE GRAVAMEN

 El tipo de gravamen depende de cada ayuntamiento. Para Marbella, según la Ordenanza Fiscal de 2017, los tipo de gavamen son los siguientes

Hasta 5 años 25,25

Hasta 10 años 20,00

Hasta 15 años 18,75

Hasta 20 años 18,00

 

CÁLCULO DE LA PLUS VALIA POR EL METODO OBJETIVO

Base imponible  =  Valor catastral del suelo  x  Coeficiente base imponible

 Plus valía municipal a pagar  =  Base imponible  x  Tipo de gravamen

 

CÁLCULO DE LA PLUS VALIA POR EL METODO REAL

Beneficio  =  precio de venta  -  precio de compra

Si el beneficio está inferior à 0 no se paga impuesto de Plus Valía Municipal

Proporción valor catastral del suelo  =  valor catastral del suelo  /  valor catastral total

Base imponible   =  Beneficio  x  Proporción valor catastral del suelo 

Plus valía municipal a pagar  =  Base imponible  x  Tipo de gravamen

 

Para cualquier duda o pregunta sobre el tema inmobiliario o si quieres que te ayude en la venta de tu casa, contáctame.
 
Alexandre Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp,  
alexandre@embassycostadelsol.com
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Vender sin pagar el impuesto de Plus Valía Municipal

 Si vendes en los próximos meses no pagarás el impuesto de Plus Valía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

El tribunal Constitucional declara nulo el impuesto de Plus Valía Municipal porque el método de cálculo de la base imponible de dicho impuesto determina que siempre hay aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición aunque no haya existido realmente ese incremento.

El fallo del Tribunal Constitucional se aplicará a todas las operaciones  firmadas a partir del 26 de octubre de 2021 y no tendrá carácter retroactivo.

Esta suspensión del impuesto de Plus Valía Municipal debería seguir unos meses, el tiempo para que Hacienda establezca un nuevo método de cálculo de este impuesto.

Cuanto ahorras si vendes ahora? Puedes sacar una estimación de lo que hubieras tenido que pagar con este enlace:

https://portalweb.prpmalaga.es/opencms/opencms/prpweb/servicios/estimacionIIVTNU/

 O hacer un cálculo aproximativo con la siguiente formula:

Valor catastral del suelo X Número de años de posesión X 2,4% (porcentaje de incremento) X  20% (tipo de gravamen)

El valor catastral del suelo se encuentra en la carta de pago del IBI.

En realidad el % de incremento y el % de gravamen dependen del número de años de posesión pero con los porcentajes arriba tienes una buena aproximación del importe de plus valía municipal que estás ahorrando al vender ahora.

 Si quieres aprovechar la cancelación del impuesto de plusvalía Municipal para vender tu casa, no dudes en contactarme. Te explicaré los puntos clave para conseguir una venta exitosa al mejor precio posible.

 Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella

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Solicitar un certificado de inexistencia de infracción urbanística en Marbella

 El Certificado de inexistencia de infracción urbanística es un documento emitido por el ayuntamiento que certifica que un inmueble no tiene abierto ningún expediente sancionador por haber cometido algún tipo de infracción urbanística. 

Este certificado no es obligatorio para vender una propiedad pero es casi imprescindible ya que la gran mayoría de los compradores lo pide ahora para obtener una garantía legal de que la construcción no tiene una carga inesperada que pueda dar una sorpresa a los nuevos propietarios.
En caso de que haya una carga urbanística aparecerá en el certificado la descripción de dicha carga y la referencia al expediente o a  la sentencia.

Ahora te explico los pasos para conseguir dicho certificado.

DONDE:
En el URBANISMO de Marbella, sin cita previa.
Dirección: CalleAlonso de Bazán, 1, 29600 Marbella
Se solicita en la planta baja, justo después de entrar en el edificio a la izquierda.
Horarios 9.00 a 13.30
Teléfono: 952 76 16 60

QUIEN:

El propietario o su representante
 
DOCUMENTOS:
Nota Simple actualizada de menos de 3 meses,
En su caso acreditar representación
Y conocer la referencia catastral de la propiedad.

 PROCESO DE LA SOLICITUD:

 La persona del registro te va a dar la carta de autoliquidación de un importe de 41,08 euros (en 2021)
Vas a liquidar la tasa en un cajero de un banco. Cerca del urbanismo puedes hacerlo en Ricardo soriano nº25, banco Caja Rural o nº 23, banco Santander.

Vuelves al urbanismo para entregar la liquidación con el impreso rellenado “INSTANCIA CERTIFICACIÓN NO INFRACCIÓN URBANÍSTICA”.

 Para terminar te remiten un recibo de presentación en oficina de registro.

La emisión del certificado de no infracción urbanística suele tardar 2 meses.
Si tienes un certificado digital recibirás en tu carpeta personal ciudadana una notificación para descargar el certificado.
En caso contrario te remiten una carta a tu domicilio para avisarte.
Si no tienes noticias después de 2 meses mejor acudir al urbanismo para enterarte del asunto.
 

 Para cualquier pregunta sobre el tema inmobiliario o si necesitas ayuda para comprobar la documentación de tu casa para ponerla en venta no dudes en contactarme.

Alexandre Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
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Que significa CUERPO CIERTO en los contratos de compraventa.

 Es muy importante de entender lo que significa el termino CUERPO CIERTO  que aparece en los contratos de compraventa de inmuebles y en las escrituras. 

Este término implica que la propiedad se delimita por sus linderos y limites constructivos tal como descritos en el contrato con independencia de su superficie real, por lo que el precio no se establece por metros cuadrados sino por un precio correspondiente a la totalidad de la propiedad. La consecuencia es que el comprador no puede reclamar posteriormente a la firma del contrato de compraventa que el inmueble tiene menos metros cuadrados.

La expresión CUERPO CIERTO no hace referencia al estado de conservación del inmueble sino a su extensión. Siempre en el plazo de 6 meses contado a partir de la fecha de la entrega del inmueble el comprador puede reclamar por los vicios ocultos.

Para cualquier duda o pregunta sobre el tema inmobiliario o si quieres que te acompañe en el proceso de compraventa de tu casa, contáctame.
 
Alexandre Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
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CANCELACION REGISTRAL DE HIPOTECA

Cuando se finaliza el plazo de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas, hay que realizar la cancelación registral de la dicha hipoteca y es mejor no tardar para hacerlo. Esperar años puede ser problemático ya que, muchas veces, encontrar los archivos correspondientes a la cancelación económica es difícil y se tarda tiempo. Cuando se realice para vender una propiedad la escritura de cancelación de hipoteca se puede realizar el mismo día que la escritura de compraventa.

Hoy no hablamos de la cancelación anticipada, antes de que finalice el plazo por el que se concedió la hipoteca y aún queda un capital  pendiente de pago. Lo veremos en otro artículo a publicar pronto.

Los pasos a seguir para cancelar registralmente una hipoteca pagada en totalidad son los siguientes:

1. Solicita al banco el certificado de deuda cero. Eso no tiene coste.
2. Ir a una notaría y presentar dicho certificado para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. Luego, para los pasos 3 y 4, es recomendable utilizar los servicios del gestor de la notaria para hacer la declaración AJD y la presentación al registro de la propiedad.

3. Solicitar y cumplimentar, en una delegación de la comunidad autónoma, el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD). También está exento de pago.

4. Con la copia del impuesto, del certificado de deuda cero y de la escritura, ir al Registro de la Propiedad para proceder a la cancelación de la hipoteca. El coste depende del valor de la hipoteca. Pedir inmediatamente después una nota simple en la que quede constancia de que, efectivamente, la finca no está hipotecada.

Cancelar un préstamo de 150.000 euros tiene un coste de 100 a 230 euros entre el notario y el registrador de la propiedad. A eso hay que sumar el coste del gestor de 50 a 100 euros.

Comprobar la documentación de tu propiedad antes de ponerla en venta es imprescindible para una compraventa segura.
Si necesitas ayuda, contáctame.
 
Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella

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Las Urbanizaciones de Marbella: LA CAROLINA

 Estoy haciendo una serie de videos sobre las urbanizaciones de Marbella.

Me gusta mucho la zona baja de Nagüeles que está cerca de la playa y del centro de Marbella sin embargo con urbanizaciones con amplias zonas comunes que cuentan con jardines y piscinas.

Hoy te voy a presentar la urbanización de La Carolina, la más económica de la zona.

La urbanización de La Carolina está ubicada en la esquina del bulevar del Príncipe Alfonso de Hohenlohe (N340) y de la avenida Ashmawi, en la Milla de Oro de Marbella. El centro de Marbella se encuentra a 2.6 km y Puerto Banús a 4.4 km. Es una zona que ofrece muchos servicios a mano sin necesidad de coger el coche.

Enlace ubicación:

https://www.google.es/maps/place/36%C2%B030'32.5%22N+4%C2%B054'49.2%22W/@36.509034,-4.9158527,639m/data=!3m2!1e3!4b1!4m14!1m7!3m6!1s0xd72d7e06e82c77d:0x59e39462ec7a0b0d!2sBulevar+Ashmawi,+29602+Marbella,+M%C3%A1laga,+Espa%C3%B1a!3b1!8m2!3d36.5123981!4d-4.9149353!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d36.5090342!4d-4.9136644?hl=es-419&authuser=0

Es la urbanización más económica de la zona por lo que siempre hay mucha demanda para comprar allí.

Es un conjunto de 6 edficios: Piscis, Escorpio, Géminis, Leo, Sagitario y Aquarium.

Piscis 1978, planta baja más 2 plantas, 16 apartamentos

Escorpio 1978, planta baja más 5 plantas, 61 apartamentos

Geminis 1988, planta baja más 5 plantas, 77 apartamentos

Leo 1988, planta baja más 2 plantas, 18 apartamentos

Sagitario 1982, planta baja más 4 plantas, 74 apartamentos

Acuarium 1978, planta baja más 5 plantas, 101 apartamentos

En total son 347 viviendas desde el estudio hasta piso de 3 dormitorios. En gran mayoría son estudio o apartamentos de 1 dormitorio.

Muchos apartamentos de 2 dormitorios tienen el segundo dormitorio sin ventana.

Los apartamentos de plantas altas tienen vistas panorámicas a la montaña y al mar.

Urbanización cerrada sin vigilante con unas plazas de aparcamiento subterráneas y otras comunitarias exteriores.

Es el sitio ideal para pasar las vacaciones disfrutando de las dos piscinas, de la pista de tenis y del inmenso jardín.

La urbanización no está apta para minusválidos.

Con su edad la mayoría de los apartamentos necesitan reformas.

 Servicios cerca de la urbanización:

Al lado:

Supermercados SUPERSOL y LIDL, farmacia, dentista, bares y restaurante (DA BRUNO, LA CABAÑA, PAN Y MERMELADA), panadería pastelería ERIC, gasolinera, bazar chino, tiendas de decoración de alta gama.

Parada de autobuses líneas 1, 8, L-76, L-78, L-79

A 500 m:

Instituto Guadalpin, Swans Primary School, banco Caixa, hoteles Guadalpin y NH.Playa a 300 m, Casco Antiguo  a 2,6 km, Puerto Banús a 4,4 km.

 Año de construcción de 1978 a 1988 según los edificios

Superficie de la Urbanización 11.316 m2.

Número de vecinos: 347

6 edificios de 16 a 101 viviendas, altura planta baja más 5 plantas.

Ascensores menos en el edf Piscis.

Gastos de comunidad alrededor de 90 €/mes para un estudi0, 115€/mes para un 2 dormitorios.

Precio 2021 a partir de 155.000€ para un estudio, a partir de 180.000€ para un 2 dormitorios

 Estás interesado en comprar un apartamento en esta urbanización?

Te hacemos una selección de las mejores propiedades.

Contáctame:

Alexandre Strumeyer, EMBASSY Costa Del Sol

+34 622 22 70 78, alexandre@embassycostadelsol.com

Bajada del ITP hasta el 31-12-2021

Tienes previsto comprar una propiedad en los próximos meses en Andalucía?

Muy buena noticia para ti y para todos los compradores de propiedades en Andalucía. Los tipos del Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales pasan a un único tipo del 7%.

Esta medida es aplicable desde el 28 de abril de 2021 y hasta el 31 de diciembre de 2021.

 

Para la compra de una vivienda de
250.000 euros el ahorro es de 2.500 euros
500.000 euros el ahorro es de 6.000 euros
1.000.000 euros el ahorro es de 19.000 euros

 

Boletín Oficial de la Junta de Andalucía

Extraordinario núm. 37 - Martes, 27 de abril de 2021

 “… con vigencia exclusiva hasta el día 31 de diciembre de 2021, se reduce el

gravamen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

con el objetivo de propiciar el impulso y la reactivación económica de la Comunidad

Autónoma de Andalucía.

Concretamente, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, se reduce

el tipo de gravamen general aplicable a la transmisión de inmuebles y a la constitución y

cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los de garantía, pasando desde los

tipos del 8%, 9% y 10% a un único tipo general del 7%. De igual modo, se reduce el tipo

de gravamen general, modalidad de Actos Jurídicos Documentados, para los documentos

notariales, pasando desde el tipo de gravamen del 1,5% al tipo de gravamen del 1,2%.

Se pretende la consecución de un objetivo doble.

El primero, impulsar y reactivar el sector inmobiliario gravemente afectado por la crisis.

En efecto, el año 2020 cerró con una caída en el total de viviendas vendidas en Andalucía. …”

 

¿ Quieres aprovechar la bajada del ITP para comprar una propiedad en la Costa del Sol?
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CONTACTAME, elegir confiar en mí es la garantía de hacer una buena inversión y encontrar tu hogar.
 
Alexandre Strumeyer
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