Al
vender una propiedad, el vendedor tiene que pagar los impuestos siguientes:
Impuesto de Plusvalía municipal
La conocida como plusvalía municipal se llama
realmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana (IIVTU) y es un tributo que se paga al ayuntamiento que corresponda, es
decir, donde está ubicada la vivienda
Este
impuesto sólo se paga si efectivamente existe una ganancia de capital. En caso
contrario la venta de un inmueble, estará exento del pago de este impuesto.
Existen
dos métodos de cálculo diferentes para obtener el importe de la base imponible de
la Plus Valía Municipal. Estos 2 métodos son el objetivo y el directo. El
vendedor elige el método que le dé el menor importe para presentar su declaración
de Plusvalía Municipal.
El
importe de este impuesto depende del número de años de propiedad del inmueble,
del valor catastral total del inmueble y del terreno, y de un coeficiente
diferente según el municipio y la duración de la propiedad.
Aquí es
un enlace para calcular esta cantidad. Para ello necesitarás los valores
catastrales que podrás encontrar en las cartas de pago del IBI (impuesto sobre
el patrimonio).
https://portal.prpmalaga.es/8169/utilidades-simulador-calculo-de-iivtnu-plusvalia
Para que
te hagas una idea, el resultado suele estar entre el 2 y el 9% de la diferencia
entre el precio de venta y el precio de compra.
Impuesto
de Ganancias
Además de esa plusvalía municipal, todos los
propietarios que vendan un bien inmueble estarán sujetos al pago
del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si residen
en España. Y si no son residentes españoles, tendrán que pagar el Impuesto
sobre la Renta de no Residentes (IRNR) a presentar en un plazo de 2 meses después
de la venta.
La venta de la casa en la que se vive (vivienda habitual)
queda libre de impuestos si lo
ingresado se destina a la compra de otra casa en el plazo máximo de dos años, pero
debe hacer constar sus intenciones en la declaración de la renta del año en que
haya vendido para disfrutar de ese beneficio fiscal. La parte de los ingresos
de la venta utilizada para la amortización del capital de la hipoteca pendiente
al día de la venta computa por el cálculo
del impuesto de ganancias. Igual para cualquiera parte de los ingresos que no se reinvierte en la compra de la nueva vivienda habitual. Es decir, la
exención por reinversión se aplicará en proporción del dinero que se haya
destinado de forma efectiva a la compra de la nueva casa.
En la
declaración de la renta habrá que declarar la ganancia patrimonial que se
obtenga por la venta de una vivienda.
Esta
ganancia real es igual a la diferencia entre el precio de venta de la casa y su
precio de compra. De este beneficio se deducen los costes relacionados con las
operaciones de compra y reventa: impuestos (ITP, IVA, AJD), gastos de notario y
de registro de la propiedad, honorarios de gestor y de abogado, comisiones de
agencia.
En el
caso de utilizar un préstamo inmobiliario, también son deducibles todos los
gastos asociados al mismo, como el impuesto AJD sobre actos jurídicos, gastos
de notario, registro de la propiedad y
tasación, honorarios de gestor pero no los intereses pagados.
En
determinados casos, la administración tributaria tendrá en cuenta el coste de
una renovación importante realizada menos de un año antes de la reventa.
Las ganancias tributan en función de los
siguientes tramos:
hasta
6.000 euros -> tipo del 19%
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -> tipo
del 21%
Ganancias
entre 50.000 y 200.000 euros -> tipo del 23%
Ganancias
entre 200.000 y 300.000 euros -> tipo del 27%
Ganancias superiores a los 300.000 euros ->
tipo del 28%
Para el
IRNR de no residentes fiscales en España, el tipo impositivo es del 19% para
residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, y del 24% para residentes
de otros países.
Retención
de 3%
Cuando
una persona no residente en España vende una propiedad española, el comprador
debe retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en hacienda. Este gravamen
es un adelantado sobre los impuestos que pagará el vendedor después de la
venta. Una vez realizadas las declaraciones de impuestos, cualquier exceso que
se haya retenido será reembolsado al vendedor.
Mayores
de 65 años
Existe una excepción a la norma general y es la
de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia
severa o de gran dependencia. En estos casos la transmisión de la vivienda habitual
siempre estará exenta de tributar. Si uno de los dos es menor de los 65 años,
habrá que tributar por la mitad de la plusvalía. En el caso de una vivienda no
habitual las ganancias obtenidas a partir de los 65 quedan exentas, con la
condición de que los ingresos se reinviertan en una renta vitalicia, que deberá
tener una periodicidad inferior o igual al año. Deberá hacer esta reinversión
en el plazo máximo de seis meses y el importe reinvertido con derecho a
exención no podrá superar los 240.000 euros
Gastos
cancelación de hipoteca
Los
trámites de cancelación de la hipoteca cuestan unos 500 euros si los haces tú
mismo y hasta 1000 euros si se encarga el banco.
Cuando
vendes una casa con hipoteca, su cancelación genera costes adicionales que
varían dependiendo de los términos del contrato.
Si la
hipoteca fue suscrita entre el 9 de diciembre de 2007 y el 16 de junio de 2019
por una persona física, los bancos solo podrán cobrar una comisión de amortización
anticipada según se define a continuación:
0,5% de
la amortización anticipada, si se produce dentro de los cinco primeros años de
vida de la operación.
0,25% de
la amortización anticipada, si se produce después del quinto año.
Si la
hipoteca fue firmada a partir del 16 de junio de 2019 por una persona física,
las comisiones son las siguientes:
Para un
préstamo a tipo variable,
0,25% de
la amortización anticipada, si se produce en los tres primeros años de vida de
la operación.
0,15% de
la amortización anticipada, si se produce después del tercer año.
Para un
préstamo a tipo fijo,
Hasta el
2% de la amortización prevista, si se produce dentro de los diez primeros años
de vida de la operación.
El 1,5%
de la amortización prevista, si se produce después del décimo año.
Estimación de los impuestos
a pagar
Si deseas
vender tu propiedad en Marbella o en la Costa del Sol, te calcularemos una
estimación de los impuestos que tendrás que pagar tras la venta. También te
explicaremos en detalle las diferentes etapas del proceso de venta de una
propiedad en España y si nuestra oferta de servicio personalizada cumple con
tus expectativas, te acompañaremos para proteger sus intereses y hacer de esta
venta una experiencia exitosa.
Si quieres
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Alexandre Strumeyer
Agente inmobiliario, EMBASSY Costa del Sol en Marbella
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