Cuando un comprador ha encontrado la propiedad ideal y no quiere perder
la oportunidad de comprarla pero necesita un plazo para disponer de la
financiación puede proponer al vendedor un alquiler con opción a compra
Para los vendedores, en un mercado de muchas ofertas, es una solución para dar salida a las viviendas que no logran
vender.
El alquiler con opción a
compra es una modalidad de compraventa que ofrece al arrendatario la
posibilidad de adquirir un inmueble en régimen de alquiler con la opción de
comprarlo pasado un tiempo determinado en el contrato. Por tanto, el
inquilino/optante no pierde el dinero invertido durante el arrendamiento, sino
que forma parte del precio final del inmueble. Las principales estipulaciones
del contrato son:
Entrada. El arrendatario/optante debe entregar una señal o prima de
interés como primer pago, esta cantidad
de dinero de entrada permite garantizar la compra de la vivienda al finalizar
el período de alquiler acordado. Un importe de 20% del precio de venta sería un
mínimo para dar esa garantía. Si finalmente el arrendatario no compra la casa,
el propietario se queda con lo abonado en la prima.
Tiempo del contrato. El inquilino tiene que realizar la opción de
compra antes de la última mensualidad o liberar la casa. El tiempo de la opción
de compra es generalmente entre 1 o 2 años. En el caso de que se trate de un
alquiler de una vivienda habitual aunque la duración del contrato sea de 1 año,
el inquilino, por ley, tiene derecho a seguir alquilando la casa hasta 5 años
perdiendo el derecho a la opción de compra que se extingue en la fecha
estipulada en el contrato.
Modalidad de amortización. Las mensualidades abonadas del alquiler se
deducen del precio de venta. Generalmente se deducen en totalidad sin embargo
el contrato puede definir otra modalidad como una amortización al 80 % durante
el segundo año del alquiler.
Gastos durante el alquiler.
Es costumbre de que el arrendatario paga los gastos de luz, gas y agua,
mientras el arrendador se hace cargo del IBI y de la basura.
Como todo contrato de
alquiler este tiene que precisar las responsabilidades del arrendatario y del
arrendador cuanto al alquiler. La otra parte del contrato expone los detalles
de la opción de compra para el otorgamiento de la escritura pública de la
compraventa.
Escriturar para dar seguridad.
Las partes deciden y
pactan si este contrato se hace a través de un contrato privado o lo elevan a
escrituras públicas en notaría para poder registrar en el REGISTRO de la
PROPIEDAD con lo que conlleva. Al firmar en notaría se adecua el contrato a Ley
y protege tanto el propietario en caso de denuncia por impago como el comprador
por impedir al propietario de ceder ni vender a un tercero la propiedad
mientras siga el contrato firmado en vigor. Es el arrendatario quien suele
pagar los honorarios y gastos de la notaría y registro.
Ambas partes deben
realizar sus respectivas declaraciones de renta y pagar los impuestos y
tributos que la operación conlleve (ITP, ganancia en el IRPF o impuesto de
sociedades)
Ventajas e inconvenientes para el propietario
Inconvenientes
·
Puede perder tiempo si finalmente el inquilino decide
no comprar.
·
Durante el tiempo del contrato no puede vender la
propiedad aunque le hagan una mejor oferta.
- No podrá beneficiar de una subida de los precios del mercado
inmobiliario, ya que el precio está fijado en el contrato.
Ventajas
·
Gana dinero con el alquiler desde el primer momento y
sin renunciar a una futura venta.
·
Tiene una garantía de impago del alquiler por la prima
inicial.
·
Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda
con la prima abonada.
Ventajas e inconvenientes para el inquilino
Inconvenientes
·
Pierde la prima inicial si finalmente no compra la
vivienda.
·
No podrá beneficiar de una bajada de los precios del
mercado inmobiliario, ya que el precio está fijado en el contrato.
·
La carga fiscal para el inquilino es importante. El
contrato está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el
alquiler y por la opción de compra.
Ventajas
·
La totalidad o parte del alquiler se descuenta del
precio de la vivienda.
·
Se tiene la compra asegurada si se opta por ella en
cualquier momento del alquiler.
Si necesitas más
informaciones no dudes en llamarme,
Alexandre Strumeyer
Agente inmobiliario,
embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y
Whatsapp, Skype: astrumeyer
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